خرید و فروش ملک از مبایعه نامه تا گرفتن سند به زبان ساده - اَبَرهوم |مشاور املاک اندیشه
 

خرید و فروش ملک از مبایعه نامه تا گرفتن سند به زبان ساده

حتما برای شما هم پیش آمده که قصد خرید ملکی را داشته باشید و یا بخواهید یک ملک را بفروشید. اما اطلاعات لازم درباره مراحل خرید و فروش ملک را ندارید و نگران هستید. ممکن است سوالات زیادی به ذهنتان برسد که جواب آنها را ندانید، مانند:

با خواندن نوشته ای که اکنون پیش روی شماست، حتما پاسخ همه سوالهایتان را درباره خرید و فروش ملک دریافت خواهید کرد.

  1. انتخاب ملک مورد نظر
  2. نوشتن مبایعه نامه
  3. مراجعه به دفترخانه
  4. گرفتن نامه معرفی به دارایی و شهرداری برای گرفتن استعلام
  5. گرفتن استعلام شهرداری
  6. گرفتن استعلام دارایی
  7. بردن جواب استعلام دارایی و شهرداری به دفترخانه
  8. به نام کردن سند
  9. تعویض سند

در ادامه به توضیح همه مراحل خواهیم پرداخت.

پیدا کردن و انتخاب ملک دلخواه

اولین مرحله در خرید ملک، پیدا کردن ملک مورد نظر در محل دلخواه است. اگر کسی زمان آزاد داشته باشد می تواند شخصا به منطقه مورد نظر رفته و با کمک یک مشاور املاک دارای مجوز، ملک خود را پیدا کند. در غیر این صورت، می تواند از طریق سایت های اینترنتی معتبر، این کار را انجام دهد.

شاید پیدا کردن ملک مرحله سختی به نظر  برسد، اما اگر شخص ملک را پیدا کند ولی مسائل قانونی آن را نداند، ممکن است مورد سوء استفاده قرار گرفته و ضرر کند. در اینجا مسئله مشاور با سابقه خوب مهم می شود. اَبَرهوم همیشه از صفر تا صد یک معامله در کنار مشتریان است تا ایشان با خیالی راحت و مطمئن، معامله ای خوب را انجام دهند.

در معاملات خرید و فروش خود همیشه سعی کنید ملک هایی را معامله کنید که سند دار باشند. زیرا املاک سند دار کمتر با مشکل مواجه می شوند. در مقاله انواع سند به طور کامل به این موضوع پرداخته شده است.

عکس مبایعه نامه-قسمت اولعکس مبایعه نامه-قسمت دوم

مهمترین نکته در خرید ملک این است که حتما معامله در دفتر مشاور املاکی باشد که جواز داشته باشد و جواز قابل دیدن باشد. اگر از جواز داشتن بنگاه املاک مطمئن شدید، نوبت به نوشتن قرارداد یا همان مبایعه نامه می شود.

قبل از نوشتن مبایعه نامه، حتما فروشنده با کارت ملی و سند ملک مورد نظر سر قرارداد حاضر شود. توجه به این نکته ضروری است که حتما صاحب کارت ملی و صاحب سند، یکی باشند. گاهی ممکن است فروشنده دارای وکالت فروش باشد. در این موارد نباید فقط به یک وکالت فروش اکتفا کرد. باید حتما به همراه وکالت نامه، سند و کارت ملی نیز باشد.

باید دقت نمود که در وکالت نامه اسم صاحب سند باشد که به شخصی که سر قرارداد حاضر شده وکالت بلاعزل داده است. برای اطلاعات بیشتر درباره سند وکالتی، می توانید به مقاله انواع سند، قسمت سند وکالتی مراجعه نمایید.

در مبایعه نامه چه مواردی ذکر می شود؟

مشخصات فروشنده/ فروشندگان: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و کدملی، آدرس دقیق پستی، شماره تلفن، محل کار

مشخصات خریدار/ خریداران: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و کدملی، آدرس دقیق پستی، شماره تلفن، محل کار

مشخصات مورد معامله: مشخصات همان ملکی است که قرار است فروخته شود که شامل مساحت ملک و موقعیت جغرافیایی دقیق آن و پلاک ثبتی است. پلاک ثبتی شامل دو بخش اصلی و فرعی می باشد.

بخش اصلی پلاک ثبتی، برای هر منطقه یک عدد مشخص است. به عنوان مثال، فاز یک اندیشه دارای پلاک ثبتی اصلی 47 و شهرک مریم دارای پلاک ثبتی اصلی 46 است. بخش فرعی منحصر به ملک مورد نظر است و مانند کد ملی افراد نظیر ندارد.

ثمن معامله: ثمن معامله همان ارزش تعیین شده برای ملک است. ارزش ملک را موقعیت منطقه و امکانات ملک تعیین می کند. برای یک آپارتمان، متراژ، طبقه، پارکینگ اختصاصی، سال ساخت، کابینت، سیستم سرمایش  و گرمایش، مصالح مصرف شده و تزئینات آن، قیمت واحد را مشخص می کنند. برای یک زمین، متراژ و جای زمین مهم می شود. همچنین برای سایر املاک مانند باغ، تجاری و … ویژگی های دیگری تعیین کننده هستند.

مطالعه کنید  انواع سند و دانستنی های لازم مربوط به اسناد ملکی

زمان های پرداخت وجه: باید حتما در مبایعه نامه مشخص شود که خریدار در چه زمان هایی چه پول هایی را قرار است به فروشنده بپردازد. همچنین زمان سند زدن نیز باید تعیین و نوشته شود.

 

موارد مهم دیگر در مبایعه نامه

موارد ذکر شده در قسمت قبل، برای نوشتن مبایعه نامه لازم  هستند اما کفایت نمی کنند. موارد دیگری نیز هستند که باید در قرارداد ذکر شوند که در زیر  به توضیحات آنها می پردازیم.

  • هزینه های نقل و انتقال سند: باید در قرارداد حتما مشخص شود که هزینه های نقل و انتقال سند به عهده چه کسی است. بعضی از هزینه ها با خریدار و بعضی دیگر با فروشنده است. هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی و عوارض شهرداری تا روز تحویل ملک بر عهده فروشنده است.مثلا اگر کسی ملکی بخرد و تحویل یگیرد، اما یک سال بعد اقدام به گرفتن سند کند، از لحظه تحویل همه هزینه ها به عهده خریدار است.
  • تعیین دفترخانه: در تنظیم مبایعه نامه باید شماره دفترخانه نوشته شود و یک روز غیر تعطیل برای سند زدن تعیین گردد.
  • منصوبات و ملزومات ملک: وقتی ملکی مثلا خانه ای خرید و فروش می شود دارای وسایلی مانند کابینت، پکیج، کولر، خط تلفن و … می باشد. حتما باید در قرارداد ذکر شود ملک چه ملزومات و منصوباتی دارد که موقع تحویل مشکلی پیش نیاید.
  • پشیمانی در قرارداد: ممکن است در معامله خرید و فروش، قراردادی نوشته شده و پولی نیز رد و بدل شود. اما یکی از طرفین به دلایلی از معامله پشیمان شوند. برای اینکه کمتر این مشکلات پیش بیاید، در مبایعه نامه قسمتی برای این موضوع در نظر می گیرند. مثلا برای پشیمانی خسارت مالی در نظر می گیرند یا زمان تعیین می کنند. معمولا خسارت پشیمانی بین 15 تا 25 درصد ثمن معامله بر حسب توافق طرفین می باشد.

خیار در معامله به معنای اختیار فسخ قرارداد می باشد. در هر قرارداد با توجه به مقاد قرارداد، طرفین اختیاراتی برای بر هم زدن معامله دارند. حتما دقت کنید که در معامله چه خیاراتی را می پذیرید یا به عبارت ساده تر، در چه صورتی اختیار فسخ قرارداد را دارید.

معنی جمله << اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن به استثنای خیار تدلیس و تخلف از شرایط مندرج در این مبایعه نامه از طرفین معامله به عمل آمد.>> چیست؟

در تمام مبایعه نامه های چاپی این جمله به چشم می خورد و گاهی طرفین بدون آگاهی، مبایعه نامه را امضا می نمایند. جمله مذکور بدان معنی است که اگر خریدار یا فروشنده، بعد از معامله متوجه ضرر فاحشی حتی اختلاف قیمت زیاد شوند، حق بر هم زدن قرارداد را ندارند.

نکات مهم در خرید و فروش ملک که کمتر شنیده اید

باید دقت نمود که در قبال هر پولی که پرداخت شود، الزاما یک رسید پرداخت با مهر و امضای دفتر املاک و امضای فروشنده تحویل خریدار شود.

دادن مراحل پول، یک توافق بین خریدار و فروشنده است که در قرارداد نوشته می شود. اما معمولا تا دادن دو سوم پول، مبایعه نامه در دفتر املاک باقی می ماند. اما حتما حواستان باشد وقتی قرارداد نوشته شد، حتما یک عکس از مبایعه نامه بگیرید تا چیزی به آن اضافه و یا کم نشود.

بعد از پرداخت دو سوم ثمن معامله، خریدار می تواند با پرداخت حق الزحمه دفتر مشاوره املاک، مبایعه نامه خود را بگیرد.

یک مرحله دیگر در خرید و فروش، گرفتن استعلام دارایی و شهرداری و اداره ثبت است. معمولا بعد از پرداخت یک سوم ثمن معامله، فروشنده اقدام به گرفتن استعلام می کند.

فروشنده با در دست داشتن کارت ملی و مبایعه نامه و سند به دفترخانه مراجعه می کند. در صورت وکالتی بودن، باید وکالت نامه را نیز به همراه داشته باشد. گرفتن استعلام اداره ثبت به عهده دفترخانه است. دفترخانه اسناد رسمی در قبال گرفتن هزینه مربوطه، این کار را به صورت اینترنتی انجام می دهد. با این استعلام مشخص می شود که ملک در طرح ساخت و ساز قرار نگرفته و یا سنددر گرو جایی نیست.

مطالعه کنید  زندگی در اندیشه و آشنایی با اندیشه

همچنین دفترخانه بعد از مشاهده مدارک، دو نامه جهت معرفی به شهرداری و دارایی جهت گرفتن استعلام می دهد.

ابتدا فروشنده با نامه دریافتی از دفترخانه و سند و کارت ملی به شهرداری جهت گرفتن استعلام می رود. کارهای شهرداری توسط سیستم اتوماسیون اداری انجام می شود. بعد از انجام مراحل شهرداری، یک فیش صادر می شود. بعد از پرداخت فیش در شهرداری، جواب استعلام را به خریدار می دهند. فیش شهرداری مربوط به عوارض سالیانه، جمع آوری زباله و سایر موارد اینچنین است.

در همان شهرداری، بعد از گرفتن جواب استعلام، خریدار باید از جواز و پایان کار ساختمان که داخل پرونده هستند، کپی تهیه نماید. این کپی ها برای دارایی لازم هستند.

نکات مهم در گرفتن استعلام دارایی در خرید و فروش

استعلام دارایی بعد از شهرداری انجام می شود. همانطور که در قسمت قبل گفته شد، برای استعلام دارایی نیاز به کپی جواز و پایان کار است. این کپی ها از شهرداری و پس از گرفتن استعلام آن داده می شوند.

فروشنده با در دست داشتن کارت ملی، سند، شناسنامه، کپی جواز، کپی پایان کار و بنچاق به اداره دارایی مراجعه می کند. معمولا کسی که سند در دست اوست، بنچاق هم دارد. در غیر این صورت، می تواند از دفترخانه ای که قبلا در آنجا سند زده شده، بنچاق را بگیرد.

با دیدن مدارک فروشنده، اداره دارایی معمولا بعد از 48 ساعت یک فیش جهت پرداخت به فروشنده می دهد. فروشنده با پرداخت فیش، می تواند جواب استعلام دارایی را بگیرد.

قانون جدید برای گرفتن استعلام دارایی

همانطور که در قسمت های قبل گفته شد، گرفتن استعلام اداره ثبت در قبال گرفتن هزینه به عهده دفترخانه است. اخیرا، تصمیمی اتخاذ شده که استعلام دارایی در دفترخانه و آسانتر انجام شود. یعنی با داشتن کارت ملی، سند، شناسنامه، کپی جواز، کپی پایان کار و بنچاق، فروشنده با پرداخت هزینه مربوطه، استعلام دارایی را از دفترخانه می گیرد.

در صورتی که معلوم شود ملک مورد معامله، قابلیت انتقال نداشته و این موضوع، مربوط به زمان نوشتن مبایعه نامه بوده است، معامله باطل است و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به خریدار برگرداند.

همچنین در صورتی که مشخص شود که ملک مورد نظر به هر دلیلی مانند رهن، مصادره، عملیات اجرایی دادگستری و اجرای اسناد رسمی، مستحق للغیر و یا غصبی بودن، قابلیت انتقال به خریدار نداشته باشد، فروشنده موظف است علاوه بر بازگرداندن ثمن معامله به خریدار، مبلغی به عنوان خسارت به ایشان بدهد.

مورد مهم دیگر که در مبایعه نامه نوشته می شود این است که فروشنده حق ندارد مورد معامله را به هر دلیلی به شخص دیگری غیر از خریدار انتقال دهد. در صورت انتقال به غیر، خریدار حق دارد فروشنده را ملزم کند تا مورد معامله را برگرداند. اگر امکان برگرداندن ملک وجود نداشته باشد، خریدار حق فسخ معامله را دارد. در این صورت، فروشنده موظف است کلیه هزینه های خریدار را بپردازد. علاوه بر هزینه ها، بایدمبلغی را به عنوان خسارت تخلف از انجام تعهد به خریدار پرداخت نماید.

سند زدن ملک در دفترخانه

معمولا یک سوم ثمن معامله تا روزی که خریدار و فروشنده می خواهند برای تنظیم سند به دفترخانه بروند باقی می ماند. در روزی که برای دفترخانه در مبایعه نامه نوشته و تعیین شده، خریدار کل پول باقی مانده از معامله را به فروشنده پرداخت می کند و به دفترخانه برای تنظیم سند می روند.

در مبایعه نامه ذکر می شود که اگر در روزی که برای تنظیم سند مشخص شده یکی از موارد زیر اتفاق بیفتد، در حکم عدم حضور است.

  • فروشنده مدارک لازم برای سند زدن را ارائه ندهد،
  • خریدار، ثمن معامله را پرداخت نکند،
  •  یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند.
مطالعه کنید  مشارکت در ساخت و از صفر تا صد این معامله پر سود

همه موارد بالا به منزله عدم حضور است و سر دفتر در این موارد، مجاز به صدور گواهی عدم حضور است. فروشنده موظف است قبلا و یا حد اکثر تا زمان تعیین شده برای تنظیم سند رسمی، کلیه مجوزها و مدارک لازم را برای ملک مورد نظر از جمله دارایی و شهرداری بگیرد.

اگر گواهی عدم حضور صادر شود و توافقی بین طرفین حاصل نشود، کار به مراجع قانونی و شکایت کشیده می شود. اما اگر هیچ مشکلی وجود نداشته باشد، کارهای تنظیم سند به نام خریدار در دفترخانه انجام می شود. ضمنا خریدار و فروشنده، هزینه های دفترخانه را پرداخت می کنند. سهم هریک از طرفین از سوی دفترخانه مشخص می شود.

از این مرحله به بعد، دیگر نیازی به حضور فروشنده نیست و اقدامات لازم برای تعویض توسط دفترخانه انجام می شوند.

وقتی شخصی یک ملک را خرید و همه کارهای معامله انجام شد، نوبت به تعویض سند می رسد. یعنی باید سند جدید به نام خریدار صادر گردد.

خریدار یک فرم اداره ثبت از دفترخانه می گیرد که حاوی مشخصات ملک و خریدار می باشد. همچنین دفترخانه یک فرم پستی به خریدار می دهد که آدرس تحویل سند در آن نوشته شود. در این مرحله، از خریدار یک شماره تلفن همراه گرفته می شود تا مراحل تعویض سند به وی اطلاع داده شود.

دفترخانه مدارک را به اداره پست می فرستد. وقتی مدارک به اداره پست برسد، پیامکی حاوی همین پیام به خریدار می رسد. اداره پست نیز مدارک را به اداره ثبت می فرستد و باز هم پیامک برای خریدار ارسال می شود. بعد از اینکه سند به اداره ثبت رسید، مراحل صدور سند جدید انجام می شود. مراحل صدور سند جدید در اداره ثبت بین 15 تا 45 روز زمان نیاز دارد.

اداره ثبت، سند جدید را به اداره پست می رسد و یک پیام کوتاه مبنی بر رسیدن سند به اداره پست، به خریدار می رسد. اداره پست نیز سند را به همان آدرسی که خریدار در فرم پستی نوشته بود، ارسال می کند.

هر کسی که یک ملک یا بخشی از آن حتی به اندازه یک دانگ را بخرد، باید مراحل تعویض سند را به همین روش انجام دهد.

کلیه مراحل قسمت قبل که برای تعویض سند در خرید و فروش گفته شد، برای تعویض سند دفترچه ای نیز همان است. فقط برای تعویض سند دفترچه ای زمان بیشتری، گاهی تا 6 ماه، لازم است.

زمانبر بودن تعویض سند دفترچه ای به این دلیل است که در سندهای قدیمی مختصات دقیق ملکی وجود ندارد. این ایراد در سندهای تک برگی برطرف شده است. لذا برای تعویض سند، باید در نوبت بازدید مامور اداره ثبت جهت مکان یابی دقیق ملک با GPS بود. با توجه به بازار خرید و فروش ملک و شلوغی اداره ثبت، این مرحله ممکن است از یک تا 6 ماه طول بکشد.

بقیه مراحل تعویض سند دفترچه ای، همانی است که در قسمت قبل گفته شد.

با اَبَرهوم

اگر در مراحل خرید و فروش ملک با یک مشاور متعهد و با تجربه مشورت کنیم، مطمئنا به مشکلی برخورد نمی کنیم. اَبَرهوم ( مسکن کُهزادی) دارای مجوز و کد رهگیری و سابقه 15 ساله حضور در منطقه اندیشه، از سازندگان و مشاورین املاک اندیشه است که با سابقه درخشان خود افتخار دارد تا مشاور شما در همه امور ملکی باشد.

چنانچه در هر یک از مراحل خرید و فروش آپارتمان، ویلایی، زمین، باغ، باغچه و مشارکت در ساخت در اندیشه احساس کردید به یک مشاور آگاه و با تجربه نیاز دارید با اَبَرهوم ( مسکن کُهزادی) تماس بگیرید.

اَبَرهوم در تمامی مراحل خرید و فروش ملک در اندیشه با شماست. نگرانی هایتان را به اَبَرهوم بسپارید و آسوده معامله کنید. اَبَرهوم مشاور شما در کلیه امور ملکی (خرید آپارتمان در اندیشه، ویلایی در اندیشه، باغ شهریار، خرید زمین در اندیشه، خرید مغازه در اندیشه و مشارکت در ساخت در اندیشه) می باشد.

تماس با اَبَرهوم

اینستاگرام اَبَرهوم را دنبال کنید

 

پست های مرتبط