انواع سند و دانستنی های لازم مربوط به اسناد ملکی - اَبَرهوم |مشاور املاک اندیشه
 

انواع سند و دانستنی های لازم مربوط به اسناد ملکی

اگر قصد خرید یا فروش ملکی را دارید، حتما تاکنون نامهای انواع سند مانند سند رسمی، عادی، تک برگی، منگوله ای، عرصه و اعیان و … را شنیده اید. باید بدانیم با توجه به نوع سند، مسائل قانونی مرتبط با آن و اختیارات صاحب سند متفاوت است.

پس لازم است پیش از انجام هر معامله ای نوع سند و قوانین مرتبط با آن را بدانیم تا در آینده ضرری متوجه ما نشود. در نوشته ای ای که پیش رو داریم قصد داریم با انواع اسناد ملکی آشنا شویم.

تفاوت سند رسمی و سند عادی

از نظر تقسیم بندی، اسناد به طور کلی به دو دسته سند رسمی و سند عادی تقسیم می شوند.

سند رسمی به اسنادی گفته می شود که یکی از مشخصات زیر را داشته باشند:

  1. در اداره ثبت اسناد و املاک کشور تنظیم شده باشند، مانند سند مالکیت، صورتمجلس تفکیکی و …
  2. در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشند، مانند سند ازدواج و طلاق، اجاره، وکالت و …
  3. نزد سایر ماموران رسمی، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه و …

غیر از سه مورد بالا، سایر اسناد عادی هستند. با توجه به توضیحات گفته شده انجام معاملات به صورت دستی و نوشتن قولنامه و یا مبایعه نامه بدون ثبت رسمی نمونه سند عادی تلقی می شوند.

هر سندی که ویژگی های سند رسمی را داشته باشد از اعتبار برخوردار بوده و در معاملات، ضریب اطمینان بالایی دارد.

تعویض سند منگوله ای و دفترچه ای با سند تک برگی

در گذشته اسناد رسمی به صورت سند منگوله ای، سند 12 برگی، 16 برگی و 32 برگی بودند. اما امروزه همه اسناد ملکی به صورت سند تک برگی هستند. اگر کسی دارای سندهای قدیمی دفترچه ای و منگوله ای باشد، تا قبل از انجام هر معامله ای نیاز به تعویض سند نیست. اما شخص می تواند بر حسب دلخواه برای تعویض سند خود به سند تک برگی اقدام کند.

سندتک برگی

سند تک برگی چیست؟

سند تک برگی معتبرترین نوع سند و از انواع اسناد رسمی محسوب می شود. این سند در چاپخانه های دولت چاپ می شود. سند تک برگی دارای بارکد امنیتی، نمایش کروکی و نقشه، نشانی دقیق ملک و مشخصات کامل مالک می باشد. این نوع سند در بانک جامع اطلاعاتی املاک ثبت می شود.

سند تک برگی با برخورداری از تکنیک های چاپ امنیتی، استفاده از جوهرهای امنیتی، داشتن هولوگرام و بارکد و کاغذهای واترمارک و همچنین چاپ در چاپخانه های دولتی امکان جعل را به حد اقل می رساند.

از طرفی بیان دقیق مشخصات ملک و مالک، مختصات جغرافیایی دقیق و ذخیره سازی اطلاعات در بانک جامع املاک، ضریب امنیتی اسناد تک برگی را افزایش می دهد.

معنی شش دانگ در سند چیست؟

یکی از اصطلاحاتی که در بحث سند، زیاد استفاده می شود کلمه دانگ است. پس لازم  است قبل از پاره ای از توضیحات با مفهوم شش دانگ آشنا شویم. شش دانگ در ملک به معنی شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین می باشد. شخصی که دارای سند شش دانگ است یعنی مالکیت کامل ملک را دارد. اگر دو نفر هر کدام به اندازه مساوی در یک ملک شریک باشند، سهم هر یک از آنها سه دانگ می شود.

مطالعه کنید  وام اوراق مسکن 99 و روش های دریافت و پرداخت

انواع سند تک برگی

در بحث اسناد تک برگی یا همان اسناد رسمی، با اصطلاحات مختلفی مانند عرصه و اعیان، سند رهنی، سند شش دانگ و … مواجه می شویم که در ادامه به توضیح هر یک از آنها می پردازیم.

سند عرصه و اعیان

عرصه به زمینی گفته می شود که ملک در آن بنا می شود. اعیان همان املاکی است که بر روی زمین یا عرصه ساخته می شوند. به عنوان مثال زمینی که آپارتمان روی آن بنا می شود، عرصه است. اعیان نیز شامل آپارتمانهایی می شود که روی زمین ساخته می شوند.

با توجه به متراژ و اندازه اعیان مالکین، میزان سهم هر یک از آنها از عرصه مشخص می شود. کاربری عرصه و اعیان با توجه به جواز آنها می تواند تجاری، مسکونی، اداری و یا باغ باشد.

تعیین سهم افراد از عرصه مریوط به شهرداری ها است. در معاملات عادی ممکن است افراد زیاد با عرصه و اعیان مواجه نشوند. اما هنگامی که ملک در ورثه قرار می گیرد و یا مالکین بخواهند عرصه را خراب کنند و ملک جدید بسازند، میزان عرصه با اهمیت می گردد.

سند عرصه و اعیان باغ

اگر تاکنون دنبال خرید باغ در شهریار یا اطراف آن بوده اید، حتما نام سند عرصه و اعیان را زیاد شنیده اید. اکثر باغهای بزرگ دارای یک سند کلی عرصه و اعیان یا سند مادر هستند. به دلیل قیمت بالای باغها، معمولا صاحبان آنها، باغها را به قطعات کوچکتر تقسیم نموده و اقدام به فروش باغات می کنند.

اما سوالی که در اینجا مطرح می شود، مسئله سند است. با این مسئله را با ذکر مثال توضیح می دهیم. مثلا فردی دارای 10000 متر مربع زمین است. گاهی شخص می خواهد زمین را به 5 قطعه 2000 متری تقسیم و هر قطعه را جداگانه بفروشد.

گرفتن سند برای زمینی که به چند قسمت تقسیم شده است

باید در ابتدا خریدار به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده تا از وجود داشتن زمین اطمینان پیداکند. در واقع استعلام تهیه می کند که چنین زمینی با مشخصات گفته شده از جانب فروشنده وجود دارد.

پس از گرفتن جواب استعلام و اطمینان از وجود زمین، در دفتر املاک دارای مجوز، مبایعه نامه ای جهت تبادل پول زمین نوشته می شود. سپس افراد با در دست داشتن قرارداد به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می کنند. در نهایت سند اصلی که شامل 10000 متر مربع زمین بود، تعویض می شود. در اینجا دو حالت پیش می آید.

حالت اول

در ابن حالت سند اصلی که شامل 10000 متر مربع زمین است و شش دانگ می باشد، باطل می شود. سپس دو سند جدید صادر می شود. یک سند 8000 متر مربعی که 4.8 دانگ است و دیگری یک سند 2000 متر مربعی که 1.2 دانگ است. یعنی خریدار و فروشنده طی توافقی، هر کدام از زمین سهمی دارند. هیچکدام از طرفین، صاحب شش دانگ زمین نمی باشند فقط آنها می توانند طی توافقی مابین خود محل زمینهای خود را مشخص کنند.

مطالعه کنید  زندگی در اندیشه و آشنایی با اندیشه
حالت دوم

حالت بعدی خیلی پیچیده است و مراحل اداری زیادی دارد. دراین حالت، طرفین می خواهند هر کدام دارای یک سند شش دانگ شوند. اولین کاری که باید انجام دهند این است که اطراف قطعه هایی که قراراست از هم جدا شوند، دیوار کشی نمایند. سپس، طرفین به اداره ثبت مراجعه نموده و درخواست خود مبنی بر دریافت دو سند شش دانگی را مطرح نمایند.

در صورت توافق اداره ثبت، دو سند شش دانگی برای خریدار و فروشنده صادر می گردد. اما معمولا اداره ثبت با چنین درخواستهایی موافقت نمی کند.

سند وقفی

سند وقفی سند زمین های متعلق به اداره اوقاف است. در واقع مالکین، زمین ها را وقف کرده اند. اداره اوقاف، زمین ها را 99 ساله به افراد منتقل می کند و از آنها اجاره می گیرد. اگر شخصی در عرصه اوقافی ملکی بسازد، فقط می تواند برای اعیان خود سند بگیرد.

سند وکالتی

ممکن است شما بخواهید خانه ای بخرید و به شما بگویند سند خانه به دلیل وام یا بدهی در گرو بانک، دارایی، شهرداری و یا جای دیگری است. آیا می توان خانه ای که سند دار است و سند آن در گرو جایی است را خریداری نمود؟

پاسخ این سوال بله است. در این موارد مالک وکالت خرید و فروش به شما می دهد. این مالکیت بلا عزل است و دیگر مالک قبلی نمی تواند ملک را به نام خود کند. اما مالک جدید می تواند ملک را به نام هر کسی منتقل کند. لازم است بدانید وکالت بلا عزل خرید و فروش تا زمانی معتبر است که مالک قبلی زنده باشد. در صورت فوت شخص، ممکن است مشکلات زیادی با ورثه به وجود بیاید.

نکته ای که در خرید و فروش های وکالتی باید حتما به آن توجه نمود این است که قبل از دادن پول حتما استعلام دارایی و شهرداری و اداره ثبت را بگیرید. چون ممکن است سند به دلایلی غیر قابل فروش باشد.

تفویض وکالت همان عوض کردن وکالت خرید و فروش از شخصی به شخص دیگر است. تفویض وکالت در دفترخانه انجام می شود. در دفترخانه قبل از تفویض وکالت هیچ استعلامی گرفته نمی شود. یعنی ممکن است شما پول داده باشید، اما یک ملک غیر قابل فروش را خریده باشید. لذا قبل از انجام معامله، استعلام دارایی و شهرداری و اداره ثبت را حتما بگیرید.

اگر شخص وکالت خرید و فروش داشته باشد، اما مبایعه نامه و سند نداشته باشد، وکالت خرید و فروش هیچ ارزشی ندارد.

بعد از گرفتن استعلام، می توان سند را قطعی کرد. یعنی با داشتن استعلامات و وکالت نامه، دیگر نیازی به حضورمالک قبلی در دفترخانه، بانک و جای دیگری نیست.

سند رهنی

اگر صاحب سند با ضمانت سند خانه وام گرفته باشد، سند در رهن بانک می رود و اصطلاحا به آن سند رهنی می گویند. می توان قبل از خرید و فروش وام را تسویه کرد تا سند از رهن بانک خارج شود.

مطالعه کنید  خرید و فروش ملک از مبایعه نامه تا گرفتن سند به زبان ساده

اگر نخواهند که وام تسویه شود، می توان خانه را با وام خرید و فروش کرد. در این مورد، فروشنده خانه را وکالتی می فروشد که در شرایط سند وکالتی در قسمت قبل توضیح داده شد.

کار دیگری که می توان انجام داد این است که خریدار، ضامن جدید به بانک معرفی کند و سند را به نام خودش بزند که این بهترین حالت است.

نکته مهم در معاملات

قبل از انجام هر گونه معامله ای حتما به این نکته توجه داشته باشید که معاملات خود را در یک دفتر مشاور املاک معتبر انجام دهید تا ضرری متوجه شما نشود.

اَبَرهوم ( مسکن کُهزادی ) با بیش از 15 سال سابقه فعالیت در منطقه اندیشه و دارای مجوز رسمی و کد رهگیری است. اَبَرهوم، خوشبختانه تاکنون اطمینان و امنیت خاطر را برای مراجعین خود فراهم کرده است.

اَبَرهوم ( مسکن کُهزادی ) برای پیشگیری از ضرر مشتریان از انجام معاملات ملکی فاقد سند خودداری می کند. قبل از خرید هرگونه ملکی حتما سند ملکی را مشاهده نمایید.

چون اکثر افراد دفعات کمی با معاملات خرید و فروش سر و کار دارند، انواع سند ملکی را نمی شناسند. لذا لازم است تا در معاملات خود از یک مشاور املاک معتبر و با سابقه کمک بگیریم.

چرا اندیشه؟

منطقه اندیشه دارای ساختار ملکی متفاوتی شامل ویلایی های لوکس و معمولی، آپارتمانهای دوبلکس، آپارتمانهای لوکس و معمولی است. املاک اندیشه نیاز هر سلیقه ای را برآورده می کنند.

از طرفی نزدیکی به تهران و آب و هوای خوب این نگین غرب استان تهران به دلیل مجاورت باغهای شهریار، باعث شده تا افرادی که از زندگی در آپارتمانهای تهران و گرانی مسکن و آلودگی و ترافیک پایتخت خسته شده اند، اندیشه را برای زندگی انتخاب کنند.

مشاور املاک معتبر

رونق خرید و فروش ملک در اندیشه سبب شده تا عده زیادی به فکر راه اندازی بنگاه املاک باشند. اما به دلیل نداشتن دانش املاک و نداشتن آگاهی نسبت به منطقه بعد از مدت کوتاهی اقدام به بستن دفتر می نمایند. در این مورد، داشتن سابقه خوب و طولانی برای دفتر املاک یک امر ضروری و مهم است تا در صورت مواجهه با مشکل، بتوان حتی چند سال بعد به بنگاه مراجعه کرد.

در بین دفاتر املاک، متاسفانه تعدادی افراد سودجو نیز هستند که همیشه از عدم آگاهی افراد نسبت به انواع سند، سو استفاده میکنند.

پس لازم است قبل از انجام هر معامله ملکی با یک تحقیق در محل، مشاور املاک مورد اعتماد و با سابقه را در آنجا پیدا کنیم. مشتریان اَبَرهوم ( مسکن کُهزادی) همیشه بعد از گذشت زمان به دلیل رضایت از معاملات خود، اگر دوباره قصد خرید و فروش ملک در اندیشه را داشته اند، دوباره اَبَرهوم را انتخاب نموده اند.

برای مشاهده فایلهای خرید و فروش نیز می توانید از اینستاگرام اَبَرهوم وارد شوید.

خرید ملک

سپردن ملک برای فروش

تماس با اَبَرهوم

خرید آپارتمان ارزان در اندیشه

اینماد ابرهوم املاک اندیشه خرید و فروش آپارتمان در اندیشه

پست های مرتبط